아크메르 동탄 청약, 1주택자가 따질 3가지: 추첨 물량·필요 현금·기존 집 양도세 (2026년 10월)

화성시 동탄구 반송동 95·99블록 아크메르 동탄(합계 1,808세대)이 10월 26일 특별공급, 27일 1순위 접수를 받습니다. 기존 집이 있는 1주택 세대라면 청약 전에 따져 볼 것이 세 가지입니다. 내가 노릴 수 있는 물량, 당첨 뒤 필요한 현금, 그리고 기존 집 양도세입니다. 수치는 모두 입주자모집공고 원문을 기준으로 했습니다. (2026년 10월 24일 기준)

규제부터: 투기과열지구, 분양가상한제는 없음

1주택 세대는 가점제에서 빠지고 추첨으로만 청약합니다. 그래서 단지 전체 세대수보다 추첨 물량이 어느 블록에 몇 채 있는지를 먼저 보셔야 합니다.

1주택자 몫은 블록마다 약 30채

95블록은 812세대 중 542세대가 116~188㎡ 대형이고, 99블록은 996세대 중 912세대가 84㎡입니다.

투기과열지구 1순위는 84㎡의 70%, 85㎡ 초과의 80%를 가점제로 뽑습니다. 공고상 일반공급에 이 비율을 적용하면 추첨분은 95블록 128채(대형 92), 99블록 133채(84㎡ 120)입니다. 추첨분의 75%는 무주택자에게 먼저 돌아가므로 1주택자 몫은 블록마다 약 30채로 줄어듭니다.

두 블록은 당첨자 발표일이 달라 둘 다 신청할 수 있습니다. 95블록에 당첨되면 99블록 당첨은 취소됩니다.

84㎡ 17억, 당첨 뒤 본인 돈은 약 14억

84㎡ 최고 분양가는 17억 1,210만~17억 1,680만 원으로, 동탄역 롯데캐슬 84㎡ 최고 실거래(22억 2,500만 원)의 77%입니다. 그러나 대출로 메울 수 있는 부분은 많지 않습니다.

계약금 10%는 현금으로 내고, 중도금 60% 가운데 40%만 대출이 알선되며(이자후불제) 나머지 20%는 직접 냅니다. 입주 예정인 2032년 1월에도 현행 규제가 그대로라면 시가 15억~25억 원 주택의 잔금대출 한도는 4억 원입니다. 기존 집이 있는 세대는 처분 조건이 없으면 LTV가 0%입니다. 이렇게 가정하고 발코니·취득세를 더하면 본인 돈이 약 13억 9,760만 원 필요합니다.

기존 집 양도세: 입주까지 5년이라 '3년 규칙'이 갈립니다

분양권은 2021년 이후 취득분부터 양도세 주택 수에 들어갑니다. 1주택자가 분양권을 받으면 기존 집 비과세는 두 가지 길 중 하나로 받습니다(소득세법 시행령 제156조의3).

1. 분양권을 받은 날부터 3년 안에 기존 집을 판다.
2. 3년이 지나면, 새 집 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고, 완성 전이나 완성 후 3년 안에 기존 집을 판다.

아크메르 동탄은 입주가 2032년 1월 예정이라 1번 기간이 입주 훨씬 전에 끝납니다. 2번을 택하면 입주 후 실제로 이사해서 살아야 합니다. 어느 쪽이든 기존 집은 취득 후 1년이 지나 분양권을 받았어야 합니다.

취득세도 따로 봐야 합니다. 주택 수는 분양계약일(11월 16~18일) 기준으로 세고, 잔금 때 동탄구가 조정대상지역이면 일시적 2주택이 아닌 한 8%입니다. 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%가 붙지만, 분양가에 든 부가가치세는 과세표준에서 빠집니다.

청약 전에 매도 시점부터

아크메르 동탄은 입주까지 5년이 넘게 남았습니다. 1주택자가 당첨되면 기존 집을 '분양권을 받은 뒤 3년 안에' 팔지, '새 집 완성 뒤 3년 안에 이사해서 1년 살고' 팔지 둘 중 하나를 골라야 합니다. 잔금대출도 기존 집 처분 조건이 있어야 나옵니다. 청약 신청 전에 기존 집을 언제 팔지부터 정해 두시길 권합니다.

— 정재욱 세무사

에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 전문으로 상담합니다. 기존 집의 취득일과 거주기간, 청약 자금 계획을 가져오시면 처분 순서와 자금조달계획서 방향을 함께 잡아 드립니다.

※ 2026년 10월 24일 현재 아크메르 동탄 95·99 입주자모집공고와 법령, 국토교통부 실거래가 기반 집계를 기준으로 한 일반 안내입니다. 추첨 물량과 필요 현금은 공고 수치로 계산한 값이며, 특정 단지의 청약이나 매수·매도를 권하지 않습니다.