광교 자연앤 센트레빌은 수원시 영통구 원천동 광교택지개발지구 A17블록에 GH가 공급하는 600세대입니다. 84㎡ 360세대는 공공분양, 59㎡ 240세대는 국내에서 처음 공급되는 지분적립형입니다. 입주자모집공고는 10월 30일 예정이어서 분양가는 아직 없지만, 누가 어떤 순서로 당첨되는지는 법령에 정해진 비율로 미리 따져 볼 수 있습니다. (2026년 10월 27일 기준)
한눈에 보는 두 주택형
| 구분 | 84㎡ 공공분양 | 59㎡ 지분적립형 |
|---|---|---|
| 세대수 | 360 | 240 |
| 일반공급(추정) | 약 90 | 약 72 |
| 무주택 요건 | 공고일 현재 세대 전원 | 공고일부터 입주할 때까지 |
| 일반공급 소득 기준 | 없음(자산 기준만) | 100% 이하, 맞벌이 200% 이하 |
| 당첨을 가르는 것 | 저축총액 | 소득 구간 + 저축총액 |
| 전매제한 · 거주의무 | 3년 · 3년 또는 5년 | 10년 · 5년 |
일반공급 세대수는 특별공급을 법정 상한 비율까지 뺀 추정치입니다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 6·별표 6의5). 실제 물량은 공고에서 확인해야 합니다.
84㎡: 일반공급 90세대 중 72세대는 저축총액 순
84㎡ 일반공급은 세 부분으로 나뉩니다. 50%(약 45세대)는 2세 미만 자녀가 있는 가구에 먼저 공급하고, 30%(약 27세대)와 남은 물량은 3년 이상 무주택 세대 중 저축총액이 많은 순으로, 나머지 약 18세대는 추첨으로 뽑습니다. 신생아 우선분도 주택공급에 관한 규칙 제27조의 순위를 따르므로 결국 저축총액 경쟁입니다.
저축총액은 2024년 11월부터 한 달 25만 원까지 인정됩니다(같은 규칙 제10조 제5항). 1년에 늘릴 수 있는 금액이 300만 원이라, 공고를 보고 나서 순위를 올리기는 어렵습니다.
참고할 만한 숫자는 LH가 발표한 앞선 단지의 하한입니다. 고양창릉 S5 84㎡(2025년 2월)는 해당지역 2,990만 원, 하남교산 A2 59㎡(2025년 5월)는 경기 2,795만 원이었고, 교산의 신생아 우선분은 경기 1,977만 원이었습니다(보도 기준). 지역과 면적이 달라 광교에 그대로 적용할 수는 없습니다.
59㎡ 지분적립형: 맞벌이 140%가 경계선
지분적립형 일반공급은 소득 기준이 두 겹입니다. 신청 자체는 세대 월평균소득이 도시근로자 평균의 100%(맞벌이 200%) 이하면 되지만, 신생아 우선 50%와 순차 30%는 100%(맞벌이 140%) 이하만 들어갑니다. 맞벌이 소득이 140%를 넘고 200% 이하인 세대는 나머지 추첨 몫(약 14세대)에서만 경쟁합니다.
예시: 이 세대는 어디에 들어갈까
맞벌이 부부, 세대 월평균소득이 도시근로자 평균의 150%, 첫째 아이가 1살, 세대 전원 무주택 5년, 청약통장 저축총액 2,200만 원인 세대를 가정해 보겠습니다.
- 84㎡: 60㎡ 초과 공공분양 일반공급에는 소득 기준이 없으므로 자산 기준만 맞으면 신청할 수 있습니다. 2세 미만 자녀가 있어 신생아 우선분(약 45세대)에서 저축총액 순으로 경쟁하고, 떨어지면 순차·추첨 단계로 넘어갑니다.
- 59㎡ 지분적립형: 맞벌이 150%는 200% 이하라 신청은 되지만, 140%를 넘으므로 신생아 우선·순차 몫에는 들어가지 못하고 추첨 몫(약 14세대)에만 참여합니다.
같은 세대라도 주택형에 따라 경쟁하는 자리가 이렇게 달라집니다. 특별공급 자격은 유형마다 소득·자산 기준이 달라 공고를 보고 따로 확인해야 합니다.
당첨 뒤 세금: 잔금 날짜와 지분 취득세
생애최초 주택 취득세 감면(12억 원 이하, 최대 200만 원)은 현행 지방세특례제한법 제36조의3상 2028년 12월 31일 취득분까지입니다. 분양 아파트는 잔금일이 취득일이고 입주 예정이 2029년 9월이라, 기한이 연장되지 않으면 감면을 받기 어렵습니다.
지분적립형은 지분을 살 때마다 취득세를 내고, 세율 구간은 주택 전체 가격을 기준으로 정합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 보도된 대로 처음 25%만 사더라도 전체 가격이 6억 원을 넘으면 1%보다 높은 세율이 적용됩니다.
공고 전에 할 일
광교 자연앤 센트레빌은 분양가보다 내 통장의 저축총액과 세대 소득이 어느 칸에 들어가는지를 먼저 확인하시는 편이 정확합니다. 84㎡는 저축총액 순서가 사실상 당락을 정하고, 59㎡ 지분적립형은 맞벌이 소득 140%를 기준으로 들어갈 수 있는 칸이 달라집니다. 공고가 나오면 숫자를 다시 맞춰 보시고, 잔금 시점의 취득세까지 자금 계획에 넣어 두시기 바랍니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 세대원 전원의 주택 소유 이력, 청약통장 납입 내역, 잔금 자금 계획을 가지고 오시면 취득세와 자금조달 방향을 함께 검토해 드립니다.
※ 2026년 10월 27일 현재 공공주택 특별법 시행규칙·주택공급에 관한 규칙·지방세법·지방세특례제한법 원문, 사업주체 안내문, LH 발표 보도를 기준으로 작성했습니다. 물량은 법정 비율로 계산한 추정치이며, 앞선 단지의 저축총액 하한은 이 단지의 당첨선을 보장하지 않습니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
