부부가 한 채를 반씩 나눠 가지면 종부세 기본공제를 두 번 받습니다. 그래서 그동안은 공동명의가 대체로 유리하다는 설명이 많았습니다. 정부가 2026년 세제개편안에서 기본공제를 실거주 여부에 따라 나누기로 하면서 이 전제가 달라집니다. 아래 정부안 내용은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정되어 국회 심의 중인 안으로, 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 것으로 되어 있습니다. 통과 과정에서 바뀔 수 있습니다.
한 줄로 정리하면
정부안이 그대로 통과된다면, 부부가 그 집에 사는 경우에는 공동명의의 공제 합계(9억 원 + 9억 원 = 18억 원)가 단독명의(14억 원)보다 큽니다. 사는 집이 아니라면 공동명의 합계(6억 원 + 6억 원 = 12억 원)와 단독명의(12억 원)가 같아집니다. 공동명의가 유리한지는 이제 거주 여부와 명의 변경 비용을 함께 놓고 판단해야 합니다.
명의별 기본공제: 현행과 정부안
현행 종합부동산세법 제8조 제1항은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원을 공제합니다. 공제는 납세의무자별로 적용되므로 공동명의 부부는 각자 9억 원을 받습니다. 정부안은 8월 3일 발표 때 비거주 1주택 9억 원, 비거주 공동명의 '4억 원 + 5억 원 × 거주주택 비중'을 제시했다가, 9월 1일 확정 과정에서 각각 12억 원(현행 유지)과 부부 각각 6억 원으로 수정했습니다. 세부담 상한도 200% 인상안을 거두고 150%를 유지하기로 했습니다.
공시가격 16억 원 아파트로 계산해 보면
부부가 지분을 50%씩 가진 공시가격 16억 원 아파트 한 채를 가정했습니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액만 비교한 것으로, 공정시장가액비율과 세율을 적용하기 전 단계라 세액은 아닙니다. 공제액이 지분 가액보다 크면 남는 금액은 0원입니다.
| 구분 | 현행 | 정부안 |
|---|---|---|
| 단독명의, 거주 | 4억 원 (16억 − 12억) | 2억 원 (16억 − 14억) |
| 공동명의(특례 미신청), 거주 | 0원 (각 8억 − 9억) | 0원 (각 8억 − 9억) |
| 단독명의, 비거주 | 4억 원 (16억 − 12억) | 4억 원 (16억 − 12억) |
| 공동명의(특례 미신청), 비거주 | 0원 (각 8억 − 9억) | 4억 원 (각 8억 − 6억, 합계) |
이 가정에서는 거주하는 집이면 정부안에서도 공동명의 쪽이 남는 금액이 없습니다. 거주하지 않는 집이면 공동명의의 이점이 사라져 단독명의와 같은 4억 원이 됩니다.
공제 숫자 밖에서 봐야 할 것
공동명의 특례. 종합부동산세법 제10조의2는 부부 공동명의 1주택을 신청에 따라 한 사람 명의의 1세대 1주택처럼 계산하게 합니다. 정부안 자료에 이 조문을 고친다는 내용은 없어, 특례를 신청하면 단독명의와 같은 공제를 받는 구조는 이어질 것으로 보입니다.
1세대 1주택 세액공제. 세액공제는 1세대 1주택자(특례 신청자 포함)에게만 적용됩니다. 특례 없이 각자 과세받으면 공제가 커도 이 세액공제는 받지 못합니다. 정부안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꾸고 금액 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)를 두는 내용을 담고 있습니다.
공정시장가액비율. 정부안은 현행 60%를 70%로 올리고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년부터 80%를 적용합니다. 특례를 신청하지 않은 조정대상지역 공동명의 부부가 여기에 들어가는지는 법안 본문과 시행령이 나와야 판단할 수 있습니다.
단독명의를 공동명의로 바꿀 때
지분 절반을 배우자에게 넘기면 증여가 되고, 취득세도 따로 냅니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여세 | 배우자 증여재산공제 10년 합산 6억 원, 증여 지분은 시가로 평가 | 상속세 및 증여세법 제53조·제60조 |
| 취득세 | 무상취득 표준세율 3.5%. 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택은 원칙적으로 12%이나, 1세대 1주택자의 주택을 배우자가 받으면 중과 제외(사실혼 제외) | 지방세법 제11조·제13조의2, 시행령 제28조의6 |
| 특례 신청 | 매년 9월 16일~9월 30일, 관할 세무서 | 종합부동산세법 제10조의2 |
| 과세기준일 | 6월 1일 현재 소유자에게 과세 | 종합부동산세법 제3조·제7조, 지방세법 제114조 |
명의 변경을 6월 1일 전에 마치는지에 따라 그해 종부세 계산 기준이 달라집니다. 시세가 높은 아파트라면 지분 절반의 시가가 배우자 공제 6억 원을 넘는지부터 확인해야 합니다.
정재욱 세무사의 검토 순서
공동명의 특례 신청을 놓치시는 경우는 현실적으로 거의 없습니다. 명의 변경을 생각하신다면 혼인신고가 되어 있는지부터 보셔야 합니다. 배우자 증여공제, 취득세 중과 예외, 공동명의 특례가 모두 배우자 관계를 전제로 하기 때문입니다. 그다음 취득세 금액과 변경 후 특례 신청 여부를 함께 점검합니다.
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·보유세까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 주택 공시가격, 등기부등본, 세대원의 주택 보유 현황, 실제 거주 여부를 알려 주시면 명의별 기본공제와 명의 변경 비용을 함께 검토해 드립니다.
※ 2026년 10월 26일 현재 종합부동산세법·상속세 및 증여세법·지방세법과 재정경제부 2026년 세제개편안(2026.9.1 국무회의 확정 정부안) 원문을 기준으로 작성한 일반적인 안내입니다. 정부안은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있으며, 실제 세액은 개인별 조건에 따라 달라집니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
