주택을 사면 거래신고와 함께 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(이하 자금조달계획서)를 냅니다. 행정 서류이지만 세무 자료로도 쓰입니다. 서식 뒷면에 국세청 등 관계기관에 통보된다고 적혀 있고, 국세청은 2025년 10월 국토교통부와 협약을 맺은 뒤 계획서를 실시간으로 공유받고 있습니다.
제출 대상과 기한
| 매수 주택 | 계획서 | 증빙서류 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 소재 | 금액 관계없이 제출 | 첨부 | 부동산 거래신고법 시행령 별표 1 제3호 |
| 조정대상지역 소재 | 금액 관계없이 제출 | 투기과열지구를 겸하면 첨부 | 같은 표 제3호 |
| 토지거래허가를 받은 주택 | 제출 | 첨부 | 같은 표 제3호의2 |
| 그 밖의 지역 | 실제 거래가격 6억 원 이상이면 제출 | 없음 | 같은 표 제3호 |
| 법인이 매수 | 금액·지역 관계없이 제출 | 투기과열지구면 첨부 | 같은 표 제2호 |
제출 기한은 거래신고와 같은 계약일부터 30일 이내입니다(같은 법 제3조). 2026년 10월 현재 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이 투기과열지구·조정대상지역이어서, 서울 아파트는 계획서와 증빙서류를 함께 낸다고 보면 됩니다.
칸마다 필요한 증빙
예금은 예금잔액증명서, 주식·채권·가상화폐 매각대금은 주식거래내역서 등으로 증명합니다. 현금 등 그 밖의 자금은 소득금액증명원이나 근로소득 원천징수영수증을, 부동산 처분대금이나 기존 보증금 회수는 매매계약서·임대차계약서를 붙입니다.
증여·상속 칸에는 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서가 필요하고, 신고 여부를 표시하는 칸이 따로 있습니다. 금융기관 대출은 주택담보·신용·사업자·해외 대출로 나눠 적고 금융거래확인서나 부채증명서를 냅니다. 가족·지인에게 빌린 돈은 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류로 증명합니다.
대출 실행 전이거나 기존 집 매매계약 전이라 증명이 어려우면 사유서를 붙입니다(시행규칙 별지 제1호의3서식).
가족 지원금은 증여와 차입을 나눠 적습니다
| 구분 | 세법 기준 | 계획서에 적는 칸 · 증빙 |
|---|---|---|
| 증여 | 성인 자녀가 직계존속에게 받으면 10년 합산 5,000만 원 공제. 혼인신고일 전후 2년, 자녀 출생일부터 2년 안이면 별도 공제 (혼인·출산 합산 1억 원 한도) (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2) | 증여·상속 칸 / 증여세 신고서 |
| 무이자·저리 차입 | (빌린 금액 × 4.6% − 실제 이자)가 연 1,000만 원 미만이면 그 이익에는 증여세 없음 (같은 법 제41조의4, 시행령 제31조의4, 법인세법 시행규칙 제43조) | 그 밖의 차입금 칸 / 차용증 등 |
부모님께 2억 원을 무이자로 빌린다면 2억 원 × 4.6% = 920만 원이라 1,000만 원에 못 미칩니다. 그렇다고 차용증만 있으면 되는 것은 아닙니다. 실제로 갚은 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다. 국세청도 2026년 5월 「상속·증여세 오해 그리고 진실」에서 무이자 차용증과 자금조달계획서를 대표적인 오해 주제로 다뤘습니다.
증여받은 돈은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다(같은 법 제68조). 공제 범위 안이라 낼 세금이 없더라도 신고서가 있어야 계획서 증빙으로 쓸 수 있습니다.
출처를 밝히지 못한 금액: 재산 취득자금 증여 추정
직업·나이·소득·재산 상태로 보아 스스로 취득했다고 보기 어려우면, 출처를 밝히지 못한 금액은 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조). 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다(같은 법 시행령 제34조).
| 취득가액 | 20% | 추정 기준 (적은 금액) |
|---|---|---|
| 6억 원 | 1억 2,000만 원 | 1억 2,000만 원 |
| 10억 원 | 2억 원 | 2억 원 |
| 15억 원 | 3억 원 | 2억 원 |
출처로 인정되는 것은 신고했거나 과세받은 소득, 신고한 상속·증여 재산, 재산을 처분하거나 빚을 내서 받은 돈입니다(같은 조 제1항). 계획서의 각 칸은 이 세 가지 중 하나로 설명할 수 있어야 합니다.
국세청이 최근 밝힌 검증 방향
- 2026년 3월 26일: 자금조달계획서의 대출 자료를 바탕으로 사업자대출을 주택 구입에 쓴 사례 전수 검증
- 2026년 5월 19일: 현금으로만 사는 거래, 부모에게 고액을 빌리는 거래 증가를 언급하며 탈세 혐의자 127명 조사 착수
- 2026년 7월 7일: 30억 원 이상 초고가주택 취득 전수 검증, 30대 이하 고가 아파트 취득자 집중 점검. 2025년 10월 착수한 104명 조사에서 318억 원 추징
제출하지 않거나 사실과 다르게 쓰면
계획서(증빙 포함)를 기한 안에 내지 않으면 500만 원 이하, 거짓으로 적으면 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다(부동산 거래신고법 제28조 제2항·제3항). 과태료와 별개로, 계획서 내용은 나중에 자금출처를 확인할 때 다시 쓰입니다.
서류보다 먼저 정할 것
자금조달계획서는 집을 사는 날 내는 서류이지만, 나중에 자금출처를 확인할 때 가장 먼저 보는 자료이기도 합니다. 계약 전에 가족 지원금을 증여로 할지 차입으로 할지, 대출과 보증금을 어떻게 맞출지부터 정해 두시길 권합니다. 세금은 팔 때가 아니라 살 때부터 준비하는 것입니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득 등 부동산 세금을 전문으로 상담합니다. 매매계약서나 가계약 내용, 예금·대출 내역, 가족 지원 계획을 가져오시면 계획서 작성 방향과 증여세 신고를 함께 봐 드립니다.
※ 2026년 10월 법령과 국세청·구청 발표 자료를 기준으로 한 일반 안내입니다. 대출 가능 금액과 개별 증여·차입 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.
