부모가 납입액만 받고 자녀에게 분양권을 넘기면 프리미엄이 없는 거래로 인정받을 수 있습니까. 세법의 기준은 계약서에 적힌 금액이 아니라 평가기준일 현재의 프리미엄입니다. 그래서 그날의 프리미엄을 보여 주는 자료가 무엇이냐에 따라 결과가 달라집니다. 쟁점별 기준을 표로 먼저 정리합니다. (2026년 10월 31일 기준)
쟁점별 기준
| 쟁점 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양권의 값 | 납입한 금액 + 평가기준일 현재 프리미엄 | 상증세법 시행령 제51조 제2항 |
| 가족 간 거래가액 | 객관적으로 부당하면 시가에서 제외 | 시행령 제49조 제1항 제1호 가목 |
| 유사한 재산의 가액 | 해당 재산의 매매등 가액이 없을 때만 적용 | 시행령 제49조 제2항 단서 |
| 입주권 프리미엄 | 단순 합산보다 차이 조정이 합리적 | 조심2023중7417 |
| 신고 뒤 거래 | 평가심의위원회를 거쳐 들어올 수 있음 | 시행령 제49조 제1항 단서 |
입주권 시세를 분양권에 그대로 쓸 수 없는 이유
입주권의 평가식 앞부분에는 조합원권리가액이 들어가고, 분양권에는 납입액만 들어갑니다.
이 차이가 다퉈진 상속 사안이 조세심판원 2024. 2. 7. 조심2023중7417입니다. 처분청은 같은 단지 같은 면적 입주권의 프리미엄에 불입액을 합산해 분양권 시가를 산정했습니다. 심판원은 조합원 분담금과 비례율 변동으로 입주권 매매가액이 분양권과 다르게 형성된다고 보고, 두 프리미엄의 차이를 조정해 산정하는 것이 합리적이라며 재조사를 결정했습니다. 입주권 자료를 쓰지 말라는 결정은 아니므로, 참고 자료가 입주권뿐인 단지라면 조정 근거가 필요합니다.
시가 자료를 보는 순서
평가기간은 증여가 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지, 상속이 상속개시일 전후 6개월입니다. 감정가액을 쓰려면 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 합니다. 하나로 줄여 주는 예외는 기준시가 10억 원 이하 부동산에 대한 것이어서 분양권에는 적용되지 않습니다.
유사한 재산은 공동주택의 경우 같은 단지, 주거전용면적 5% 이내, 공동주택가격 5% 이내로 정해져 있습니다. 분양권은 공동주택가격이 있는 완성 주택이 아니므로 '면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산'이라는 문구로 따지게 됩니다(시행규칙 제15조 제3항).
증여 기준, 어느 시점의 유사 거래까지 보나
| 거래 시점 | 시가 반영 |
|---|---|
| 증여일 전 2년~전 6개월 | 평가심의위원회를 거쳐 포함 가능. 전매제한 중이었다면 분양권 거래 자체가 없음 |
| 증여일 전 6개월~평가기간 내 신고일 | 시가로 봄(시행령 제49조 제4항) |
| 평가기간 경과 후~신고기한부터 6개월 | 가격변동의 특별한 사정이 없다는 등의 요건을 갖추고 평가심의위원회를 거쳐 포함 가능(2019. 2. 12. 개정) |
대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결은 제49조 제4항의 '신고일까지' 괄호가 제1항 단서의 적용을 배제하지 않는다고 보았습니다. 사안은 증여일 2년 전부터 6개월 전 사이의 같은 단지 아파트 거래였습니다. 신고 뒤 거래는 표의 마지막 줄 조문으로 들어올 수 있으므로, 신고를 빨리 마치는 것이 유리해도 그것만으로 끝나지는 않습니다. 전매제한이 풀린 직후의 거래라면 앞 구간은 대체로 비어 있고, 해제 뒤에 쌓이는 제3자 거래가 실제 자료가 됩니다.
프리미엄이 인정되면 세금 기준은 이렇게 달라집니다
납입액 1억 8,000만 원을 받고 부모가 자녀에게 분양권을 넘겼고, 대금 지급은 인정된다고 가정한 계산입니다. 시가는 납입액에 표의 프리미엄을 더한 금액으로 놓았습니다.
| 가정 프리미엄 | 시가 | 기준금액(시가 30%) | 자녀 증여재산가액 | 양도세 기준(시가 5%) |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 2억 3,000만 원 | 6,900만 원 | 없음(차액이 기준금액 미만) | 1,150만 원, 해당 |
| 1억 원 | 2억 8,000만 원 | 8,400만 원 | 1,600만 원 | 1,400만 원, 해당 |
| 2억 5,000만 원 | 4억 3,000만 원 | 1억 2,900만 원 | 1억 2,100만 원 | 2,150만 원, 해당 |
증여 쪽은 상증세법 제35조 제1항과 시행령 제26조 제2항에 따라 차액에서 기준금액(시가 30%와 3억 원 중 적은 금액)을 뺍니다. 부모 쪽은 소득세법 시행령 제167조 제3항에 따라 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가로 양도한 것으로 보아 다시 계산합니다. 그래서 첫 줄처럼 자녀에게 증여재산가액이 없어도 부모의 양도세 문제는 남을 수 있습니다.
대금 지급이 입증되지 않으면 그 앞 단계에서 제44조의 증여추정이 문제가 됩니다. 부모의 돈을 돌려 대금을 낸 것처럼 만든 경우에는 추정을 벗어나기 어렵습니다.
넘기기 전에 모아 둘 자료
- 넘기는 시점에 같은 단지에서 신고된 분양권 거래
- 입주권과 분양권이 각각 움직인 가격의 캡처
- 대금 이체 내역과 그 자금의 출처
- 분양계약서와 납입 내역
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
다툼은 언제나 그날 프리미엄이 얼마였느냐에서 생깁니다. 거래를 마친 뒤에 증명하려 하면 자료가 남아 있지 않습니다. 0원으로 적는 것 자체보다 0원이었다는 사실을 뒷받침할 자료가 없는 것이 문제입니다. 넘기기로 정하셨다면 그 시점의 거래 자료와 대금 흐름을 함께 남겨 두시기 바랍니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 분양계약서와 납입 내역, 같은 단지 거래 자료를 가지고 오시면 평가 방법과 신고 방향을 함께 정리해 드립니다.
※ 2026년 10월 31일 기준입니다. 상속세 및 증여세법·같은 법 시행령·시행규칙, 소득세법 시행령 원문과 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결(대법원 판례속보), 조세심판원 2024. 2. 7. 조심2023중7417 결정을 확인했습니다. 계산표의 금액은 가정이며 세액 계산이 아닙니다. 개별 사안은 거래 시점과 자료에 따라 결론이 달라집니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
