12억 원에 집을 사고 10억 원을 입증했다면 못 밝힌 금액은 2억 원, 취득가액의 약 17%입니다. 20% 안쪽이지만 이 경우는 증여추정 대상입니다. 못 밝힌 2억 원이 기준선 2억 원에 미달하지 않기 때문입니다. 재산 취득자금에 대한 해명자료 제출 안내문을 받았다면 설명을 쓰기 전에 이 계산부터 해야 합니다. (2026년 10월 기준 상속세 및 증여세법과 같은 법 시행령 원문)
기준선을 구하는 식
해명자료의 핵심은 두 줄입니다.
- 못 밝힌 금액 = 취득재산 가액 − 입증된 금액의 합계
- 기준선 = 취득재산 가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액
못 밝힌 금액이 기준선에 미달하면 증여추정을 적용하지 않습니다(시행령 제34조 제1항 단서). 기준선 이상이면 기준선을 뺀 나머지가 아니라 못 밝힌 금액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 아래 표는 금액을 가정해 계산한 예시입니다.
| 취득가액 | 입증 금액 | 못 밝힌 금액 | 기준선 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 4억 5,000만 원 | 3억 7,000만 원 | 8,000만 원 | 9,000만 원 | 추정 제외 |
| 8억 원 | 6억 2,000만 원 | 1억 8,000만 원 | 1억 6,000만 원 | 1억 8,000만 원 전부 |
| 12억 원 | 10억 1,000만 원 | 1억 9,000만 원 | 2억 원 | 추정 제외 |
| 12억 원 | 10억 원 | 2억 원 | 2억 원 | 2억 원 전부 |
취득가액이 10억 원을 넘으면 기준선은 2억 원으로 고정됩니다. '80%만 소명하면 된다'는 설명이 고가 주택에서 맞지 않는 이유입니다. 마지막 줄처럼 입증 비율이 83%를 넘어도 추정 대상이 될 수 있습니다.
입증 금액이 되는 세 가지
시행령 제34조 제1항이 적은 출처는 세 가지입니다. 준비 자료는 일반적인 예시이며, 필요한 서류는 사안마다 다릅니다.
| 출처 | 법령상 요건 | 준비 자료 예시 |
|---|---|---|
| 소득 | 신고했거나 과세받은 소득금액(비과세·감면 포함) | 근로소득 원천징수영수증, 종합소득세 신고서 |
| 상속·수증재산 | 신고했거나 과세받은 가액 | 상속세·증여세 신고서, 납부 영수증 |
| 재산 처분대가·차입금 | 해당 재산 취득에 직접 사용한 금액 | 매매계약서, 대출 약정서, 계좌 이체 내역 |
세 번째 항목은 금액만큼 흐름이 중요합니다. 다른 부동산을 판 돈이 있어도 매수대금으로 건너간 경로가 보이지 않으면 인정받기 어렵습니다. 전세보증금을 끼고 샀다면 임대차계약서와 보증금 입금 내역도 함께 준비합니다.
소득은 번 금액이 그대로 쌓여 있다고 보기 어렵습니다. 세금과 생활비를 뺀 뒤 실제로 모을 수 있었던 금액까지 설명해야 하므로, 사회생활 기간이 짧으면 소득만으로 채우기 어렵습니다.
부모 자금이 섞여 있을 때
부모에게 받은 돈은 증여와 차입 중 하나로 정리해야 합니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 증여 | 직계존속 공제 10년 합산 5천만 원, 미성년자 2천만 원(법 제53조). 혼인·출산 공제는 합산 1억 원 한도(법 제53조의2). 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월(법 제68조) |
| 차입 | 무상이거나 적정 이자율(연 4.6%)보다 낮으면 그 이익이 증여재산가액(법 제41조의4). 연간 이익이 1천만 원 미만이면 과세 제외(시행령 제31조의4 제2항). 차용증만으로는 부족 |
자녀 계좌에 부모 돈을 넣어 두고 맡겨 둔 돈이라고 설명하는 것도 그 자체로는 소명이 되지 않습니다. 실명이 확인된 계좌의 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정하기 때문입니다(법 제45조 제4항).
안내문을 받은 뒤의 처리 순서
- 안내문에 적힌 제출 기한을 확인합니다.
- 인정될 출처를 금액별로 적어 입증 금액을 합산합니다.
- 못 밝힌 금액과 기준선을 비교합니다.
- 부모 자금이 있으면 증여와 차입 중 어느 쪽으로 정리할지 정합니다.
- 부족한 서류를 모아 이체 내역을 순서대로 묶습니다.
세무조사 통지와 달리 소명을 요구하는 단계이고, 기한 안에 자료를 정리해 내면 끝나는 경우도 많습니다. 기한을 넘기거나 자료가 부족하면 조사로 이어질 수 있으므로, 자료를 다 모으지 못했더라도 기한 안에 연락해 사정을 밝히는 편이 낫습니다.
증여추정을 적용하지 않는 취득자금의 구체적인 금액은 연령·직업·재산 상태에 따라 국세청 사무처리규정에 따로 정해져 있습니다. 같은 가격의 집을 사도 사람에 따라 안내문을 받는 경우와 받지 않는 경우가 갈립니다.
설명문보다 계산표가 먼저입니다
안내문을 받으면 설명부터 길게 쓰기 쉽지만 순서가 반대입니다. 인정되는 출처를 빼서 못 밝힌 금액을 구하고, 기준선 위인지 아래인지를 본 다음에 필요한 서류를 정해야 합니다. 부모님 자금을 증여로 둘지 차입으로 둘지도 이 단계에서 정해야 나중에 말이 바뀌지 않습니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 안내문, 매매계약서, 대출 약정서, 최근 소득 자료, 계좌 이체 내역을 가지고 오시면 소명 가능한 금액부터 계산해 드립니다.
※ 2026년 10월 기준 상속세 및 증여세법, 같은 법 시행령·시행규칙, 법인세법 시행규칙 원문을 기준으로 작성한 일반적인 안내입니다. 증여추정 배제 금액은 국세청 사무처리규정에 따로 정해져 있고 개별 사안은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
