힐스테이트 메디알레는 2026년 10월 31일 입주를 시작했고, 보도된 잔금 기한은 12월 29일입니다. 이 시기에 수분양자가 가장 먼저 정하는 일이 전세를 놓을지 직접 들어가 살지입니다. 그 답은 평형이나 층이 아니라 계약일과 계약금을 낸 날의 세대 주택 수에서 갈립니다. 은평구가 분양 공고 때는 비규제지역이었다가 2025년 10월 16일 조정대상지역으로 바뀌었기 때문입니다. (2026년 11월 2일 기준)
취득 경로별 비과세 거주요건
| 취득 경로 | 계약 시점 | 계약금 낸 날 세대 | 비과세 거주요건 |
|---|---|---|---|
| 일반분양 | 2025년 6월 | 무주택 | 2년 거주 없이 2년 보유로 가능 |
| 일반분양 | 2025년 6월 | 다른 주택 보유 | 2년 거주 필요 |
| 전매 해제 뒤 분양권·입주권 매수 | 지정일 이후 | 무관 | 2년 거주 필요 |
첫 번째 줄의 근거는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급했으며, 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우가 해당합니다. 이 요건을 갖추면 전세를 주고 시작해도 비과세 길이 열려 있습니다.
두 번째와 세 번째 줄은 다릅니다. 전세부터 놓으면 나중에 비과세 요건이 어긋날 수 있으므로, 잔금 전에 입주 계획부터 맞춰 보셔야 합니다. 원조합원은 쟁점이 달라 이 표에 넣지 않았습니다.
기존 집 처분기한 계산 예시
가정: 기존 주택이 있는 세대가 2025년 5월 28일 당첨되어 6월 10일 일반분양 계약을 했고, 2026년 12월 29일 잔금을 치릅니다.
| 기산 기준 | 시작일 | 3년이 되는 날 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 잔금일 | 2026.12.29 | 2029.12.29 | 기준이 아님 |
| 계약일(대법원 2024두54560) | 2025.6.10 | 2028.6.10 | 판결 기준 |
| 당첨일(국세청 예규) | 2025.5.28 | 2028.5.28 | 보수적 기준 |
3년은 잔금일이 아니라 분양권 취득일부터 셉니다(같은 영 제156조의3 제2항). 잔금일로 잘못 세면 기한을 1년 6개월 넘게 늦춰 잡게 됩니다. 판결과 예규의 기준이 다르므로 2028년 5월 28일 전에 정리하는 편이 안전합니다. 이 기한을 넘기면 완공 후 3년 내 세대 전원 이사, 1년 이상 거주 같은 요건을 갖춰야 합니다(같은 조 제3항).
분양가와 2026년 10월 거래
| 전용 | 분양가 최고 | 거래 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 11억 5,060만원 | 13억 7,380만원 | 2억 2,320만원 |
| 74㎡ | 13억 7,820만원 | 14억 3,434만원 | 5,614만원 |
| 84㎡ | 일반분양 없음 | 15억 8,940만원(입주권) | — |
층과 시점이 달라 그대로 비교할 수는 없습니다. 84㎡는 전부 조합원 물량이었고, 입주권 거래는 2025년 11월 13억 7,735만원에서 2억 1,205만원 높아졌습니다. 전세는 59㎡가 5억원 중반에 계약된 사례가 보도됐습니다. 입주 초기 현상일 수 있어 이 숫자로 전세가를 단정하기는 어렵습니다.
현장에서 확인한 단지
정재욱 세무사가 단지를 둘러본 인상은 숫자로 예상한 것보다 좋았습니다. 동 간격이 넓은 편은 아니고 건폐율도 24%로 특별히 낮지 않습니다. 그런데도 동 배치가 공간을 여유롭게 풀어내, 서울 재개발 아파트에서 흔히 느끼는 답답함이 크지 않았습니다. 조경과 건물 배치는 리조트를 떠올리게 했습니다.
'디에이치급'은 2025년 5월 보도에 나온 "디에이치에 준하는 수준"이라는 표현에서 나온 말입니다. 현장 판단은 디에이치급이라기보다 힐스테이트 단독 시공 단지 중 가장 최신식에 가깝다는 쪽입니다. 다른 단지와 비교한 자료가 아니라 현장 의견입니다.
역까지 거리와 주변 구역
| 역 | 도보 |
|---|---|
| 불광역 | 8분 |
| 역촌역 | 13분 |
| 구산역 | 13분 |
| 연신내역 | 14분 |
도보 시간은 동 위치에 따라 달라집니다. 메디알레에 불광5구역 2,406세대와 갈현1구역 4,467세대를 더하면 9,324가구입니다. 불광5구역은 2030년 준공이 목표이고, 갈현1구역은 2025년 12월 공사를 시작했으며 준공 시점은 확인되지 않았습니다.
연신내역은 GTX-A 노선에서 서울역 다음이 삼성역입니다. 다만 2026년 11월 현재 삼성역 정차는 시작되지 않았습니다. 무정차 통과도 내년 상반기 이후로 미뤄질 전망이고, 정차는 2028년 목표로 보도됩니다. 세무사의 의견은 정차가 시작되면 이곳이 삼성역 옆 동네가 되고, 은평구 입지가 달라진다면 그 시점이라는 것입니다.
전세 계약서에 도장 찍기 전에
이 단지에는 일반분양, 조합원, 전매 매수자가 함께 있어 옆집과 세금 답이 다를 수 있습니다. 12월 29일 전에 전세와 입주를 정하실 때 계약일과 계약금을 낸 날의 세대 주택 수부터 확인하시기 바랍니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 분양계약서와 보유 주택 현황을 가지고 오시면 잔금 전에 정할 일을 함께 정리해 드립니다.
※ 2026년 11월 2일 기준입니다. 분양 조건은 2025년 5월 입주자모집공고 기준이고, 거래가는 국토교통부 실거래 자료를 인용한 보도와 공개 집계 기준이며 신고 후 해제될 수 있고 층·향에 따라 차이가 큽니다. 지도 위치는 대략적인 표시입니다. 단지에 대한 인상은 현장을 둘러본 개인 의견이며, 특정 단지의 매수를 권하거나 시세를 전망하는 글이 아닙니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
