철산 푸르지오 하늘채에서 2026년 9월 전용 84㎡가 13억 9,000만원(25층), 10월 전용 59㎡가 13억 3,500만원(23층)에 거래됐습니다. 비슷한 층에서 5,500만원 차이입니다. 다만 이 간격이 철산 전체에 해당하는 것은 아닙니다. 최근 거래 기준 단지별 차이는 1억 3,000만원에서 4억 9,500만원까지 벌어져 있습니다. (2026년 11월 1일 기준)
철산 6개 단지 59㎡·84㎡ 가격 차이
| 단지 | 59㎡ | 84㎡ | 차이 | 59㎡ 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 철산 센트럴 푸르지오 | 14억(2026.9) | 15억 3,000만원(2026.10) | 1억 3,000만원 | 약 9% |
| 철산 푸르지오 하늘채 | 12억 6,000만원(2026.10) | 13억 9,000만원(2026.9) | 1억 3,000만원 | 약 10% |
| 철산래미안자이 | 13억(2026.8) | 14억 7,000만원(2026.10) | 1억 7,000만원 | 약 13% |
| 철산역 롯데캐슬&SK뷰 | 14억 9,500만원(2026.9) | 17억 4,500만원(2026.7) | 2억 5,000만원 | 약 17% |
| 철산자이 브리에르 | 12억 7,500만원(2026.4) | 15억 7,500만원(2026.4) | 3억 | 약 24% |
| 철산자이 더 헤리티지 | 14억 2,500만원(2026.2) | 19억 2,000만원(2026.7) | 4억 9,500만원 | 약 35% |
전용면적은 약 42% 넓어지는데, 위 표의 앞 네 단지는 가격이 9~17% 높은 데 그칩니다. 반면 브리에르와 헤리티지는 차이가 3억원 이상 남아 있습니다. 거래 시점과 층이 달라 정확한 비교는 아니므로 같은 층대의 매물로 다시 보셔야 합니다.
헤리티지의 두 거래는 미등기 상태로, 대출이 되지 않아 전액 현금으로 이뤄진 것으로 추정됩니다.
하늘채로 계산한 면적당 가격
앞서 본 비슷한 층의 두 거래를 전용면적 3.3㎡당 가격으로 바꾸면 이렇습니다.
| 구분 | 59㎡ | 84㎡ |
|---|---|---|
| 전용면적 | 59.98㎡ | 84.993㎡ |
| 거래금액 | 13억 3,500만원 | 13억 9,000만원 |
| 전용 3.3㎡당 | 약 7,358만원 | 약 5,406만원 |
84㎡의 면적당 가격이 약 1,950만원 낮습니다. 늘어나는 면적만 따로 보면 전용 25.013㎡가 5,500만원 더 든 셈이어서, 3.3㎡당 약 727만원입니다. 이 계산은 두 건의 거래로 구한 예시이고, 하늘채의 가장 최근 59㎡ 거래인 12억 6,000만원으로 다시 계산하면 값이 달라집니다.
59㎡에 수요가 몰리는 배경으로는 젊은 가족의 유입이 꼽힙니다. 철산2동 30~49세 인구는 2024년 8월 1,211명에서 2026년 8월 6,528명으로, 0~5세 영유아는 53명에서 1,117명으로 늘었습니다. 주택가격과 대출 부담까지 겹쳐 진입가격이 낮은 59㎡에 실수요가 집중되는 현상과 관련이 있어 보입니다.
입주가 끝난 네 단지
철산주공 4단지가 철산 센트럴 푸르지오(2021년 2월), 7단지가 철산역 롯데캐슬&SK뷰(2022년 3월), 8·9단지가 철산자이 더 헤리티지(2025년 5월), 10·11단지가 철산자이 브리에르(2026년 1월)로 입주했습니다. 네 곳을 합쳐 4,213세대가 7,405세대가 됐습니다.
헤리티지 전용 84㎡의 2026년 7월 거래 19억 2,000만원은 전고점 18억 5,000만원보다 높습니다. 2022년 12월 분양 당시 전용 84㎡ 최고가는 10억 4,900만원이었습니다. 전고점은 조회 가능한 2023년 12월 이후 거래 기준입니다.
남은 12·13단지 진행 단계
| 항목 | 철산주공 13단지 | 철산주공 12단지 |
|---|---|---|
| 세대수 계획 | 2,460 → 3,719세대 | 1,800 → 2,718세대 |
| 조합설립인가 | 2026년 4월 29일 | 2026년 9월 4일 |
| 시공사 | 10월 26일 현장설명회, 입찰 진행 중 | 2027년 선정 목표 |
| 사업시행인가 | 인가 전 | 2027년 목표, 인가 전 |
| 입주 목표 | 2034년(조합 목표) | — |
13단지 현장설명회에는 현대건설·롯데건설·제일건설이 참석했습니다. 일정은 모두 목표이고 인가 과정에서 달라질 수 있습니다. 철산 KBS우성(900세대)은 정비구역 지정 고시를 확인하지 못했습니다.
12·13단지 매수 전 세금과 지위 확인
광명시 전역은 2025년 10월 16일부터 투기과열지구입니다. 이 지역 재건축은 조합설립인가 후 양수하면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다(도시정비법 제39조 제2항). 소유 10년·거주 5년의 1세대 1주택자가 파는 경우 등 예외가 있습니다. 등기부와 주민등록 초본으로 양도인의 기간을 맞춰 보고, 조합의 명의변경 가능 확인을 받아 두셔야 합니다. 이 제한을 한시적으로 풀자는 개정안이 2026년 10월 발의됐지만 법안 단계입니다.
재건축 기간에 살 집을 사는 경우의 대체주택 비과세 특례는 사업시행인가일 이후 취득이 요건입니다. 두 단지 모두 아직 인가 전이므로 이주 일정이 나온 뒤 판단하셔야 합니다.
평형 차이와 지위 승계, 따로 보셔야 합니다
철산 12·13단지는 올해 조합설립인가를 받으면서 매수 전 확인할 것이 달라졌습니다. 양도인의 소유·거주 기간과 지위 승계 가능 여부는 서면으로 받아 두시기 바랍니다. 다른 집을 함께 가지고 계신다면 그 집의 처분 시점까지 같이 보셔야 합니다.
평형 격차가 좁은 신축 단지에서는 면적 대비 가격 측면에서 84㎡의 매력이 부각됩니다. 자녀가 둘 이상이거나 장기적으로 넓은 주거공간이 필요한 가구라면 현재의 격차를 활용해 84㎡ 이상을 상대적으로 합리적인 가격에 매수하는 전략도 검토할 만하다고 생각합니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 보유 주택 현황과 매물 자료를 가지고 오시면 취득 단계부터 처분 시점까지 함께 정리해 드립니다.
※ 2026년 11월 1일 기준입니다. 사업 단계는 광명시청 공개 표에 최신 보도와 입찰공고를 더해 확인했습니다. 금액은 국토교통부 실거래 신고자료 기준이며 신고 후 해제될 수 있고 층·향에 따라 차이가 큽니다. 전고점은 조회 가능한 2023년 12월 이후 거래 기준입니다. 지도 위치는 단지 지번 기준의 대략적인 표시입니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
