시가 10억 원, 전세보증금 6억 원인 아파트를 자녀에게 넘기면서 보증금을 자녀가 떠안는 경우를 놓고 보겠습니다. 증여세 계산의 출발점이 4억 원이 될지 10억 원이 될지는 자녀가 보증금을 인수했다는 사실을 입증하느냐에 달려 있습니다. 부담부증여는 증여세만의 문제도 아닙니다. 같은 거래에서 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세가 함께 움직입니다. (2026년 10월 기준)
숫자로 보는 부담부증여
아래 표의 가정은 시가 10억 원, 보증금 6억 원, 부모의 취득가액 3억 원, 성인 자녀, 10년 내 다른 증여 없음입니다. 필요경비와 공제 항목은 양도 쪽 계산에서 제외했습니다.
| 구분 | 누가 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 증여 부분 | 자녀(증여세) | 10억 − 인수 채무 6억 | 과세가액 4억 원 |
| 증여재산공제 | 자녀 | 4억 − 5천만 | 공제 후 3억 5천만 원 |
| 양도가액 | 부모(양도소득세) | 10억 × 60% | 6억 원 |
| 취득가액 | 부모 | 3억 × 60% | 1억 8천만 원 |
| 양도차익 | 부모 | 6억 − 1억 8천만 | 4억 2천만 원 |
| 취득세 | 자녀 | 직계존비속은 증여 취득이 원칙 | 대가 지급 증명 여부로 달라짐 |
60%는 채무액 6억 원이 증여가액 10억 원에서 차지하는 비율입니다. 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 이 비율로 안분합니다(소득세법 제88조 제1호, 시행령 제159조). 세액은 적지 않았습니다. 부모의 보유기간과 주택 수에 따라 달라지기 때문입니다. 이 사례에서 부모의 취득가액이 낮을수록, 또는 부모가 다주택일수록 양도세가 커져 전체 세 부담이 오히려 늘 수 있습니다.
입증하지 못하면 달라지는 금액
상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 빼도록 정합니다. 그런데 같은 조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수한 경우에도 인수되지 아니한 것으로 추정합니다. 채무액이 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 경우만 예외입니다.
| 채무 인수 | 증여세 과세가액 | 공제 5천만 원 차감 후 |
|---|---|---|
| 입증한 경우 | 4억 원 | 3억 5천만 원 |
| 입증하지 못한 경우 | 10억 원 | 9억 5천만 원 |
증여세 계산 기준만 6억 원이 달라집니다. 가족 사이에서는 보증금을 넘겼다는 사실을 납세자가 보여야 합니다.
증여 전에 맞춰 둘 것
- 임대인 변경. 임대차계약서상 임대인이 자녀로 바뀌어야 합니다. 임차인에게 통지하고 계약서를 다시 쓴 절차가 남아야 합니다.
- 반환 능력. 자녀에게 나중에 보증금을 돌려줄 소득이나 자산이 있는지 봅니다.
- 시가. 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지의 매매·감정·수용·경매·공매 가액으로 시가를 봅니다(시행령 제49조 제1항). 같은 단지 거래가 있는 아파트는 시가를 임의로 잡기 어렵습니다.
- 이전 증여. 직계존속 공제는 10년 합쳐 5천만 원이고, 10년 이내 동일인(직계존속은 그 배우자 포함)에게 받은 증여는 합산합니다(법 제53조, 제47조 제2항).
보증금을 돌려주는 날과 취득세
보증금을 실제로 돌려줄 때 자금 출처가 다시 확인됩니다. 자력으로 상환했다고 보기 어려우면 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다(법 제45조 제2항). 결국 부모 돈으로 돌려주면 그 시점에 증여 문제가 다시 생깁니다.
취득세는 지방세법 제10조의2 제6항에 따라 채무부담액에는 유상승계취득의, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득의 과세표준을 적용합니다. 다만 직계존비속 사이의 부담부증여에는 같은 법 제7조 제12항 단서로 제11항이 적용됩니다. 증여로 취득한 것으로 보는 것이 원칙이고, 자녀의 소득 등으로 대가 지급 사실이 증명되는 경우 등이 예외이므로 자녀의 소득 자료를 함께 확인해야 합니다.
서류를 만들기 전에 볼 것
계약서 양식부터 찾으시는 분이 많습니다. 세무서가 보는 것은 자녀가 그 보증금을 실제로 책임질 수 있는지입니다. 임대인 명의를 바꾸고, 자녀 이름으로 임대차 관계를 유지하고, 나중에 돌려줄 자금이 어디서 나오는지까지 그려져 있어야 합니다. 부모가 다주택이라면 양도세가 생각보다 크게 나오는 경우가 있으니, 그냥 증여하는 경우와 총액을 비교해 보고 결정하시기 바랍니다.
— 정재욱 세무사
에덴택스는 국세청 출신 세무사가 양도·상속·증여·취득까지 부동산 세금을 직접 봅니다. 임대차계약서, 해당 물건의 취득 시기와 취득가액, 보유 주택 현황, 자녀의 소득 자료를 가지고 오시면 부담부증여와 일반 증여의 총세액을 비교해 드립니다.
※ 2026년 10월 기준 상속세 및 증여세법, 소득세법, 지방세법과 각 시행령 원문을 기준으로 작성한 일반적인 안내입니다. 계산 예시는 가정에 따른 것이며, 채무 인수가 객관적으로 인정되는지는 사실관계에 따라 결과가 달라집니다.
※ 본 글은 세무·부동산 분석을 위한 참고자료로, 개별 세무상담이나 신고 검토를 대체하지 않으며 투자·청약을 권유하지 않습니다. 세금 신고 및 투자 결정 전 전문가의 검토를 받으시기 바라며, 이를 활용한 판단과 결과의 책임은 이용자에게 있습니다.
